Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры

Сейчас заключение предварительного договора — стандартный этап сделки купли-продажи. Это соглашение между сторонами, фиксирующее намерения сторон и условия сделки, на которых будет впоследствии заключен основной договор.

Когда заключают предварительный договор

Допустим, вы — покупатель, нашли подходящую квартиру, договорились с продавцом о цене, обсудили принципиальные условия и пришли к полному согласию по всем вопросам. Но вам еще нужно собрать полную сумму денег или получить ипотеку, а квартиру упускать не хочется.

Или вы — продавец, на вашу недвижимость нашелся покупатель, который согласен с ценой и готов заключать сделку уже сейчас. Но вы не готовы: например, не все в порядке с документами или до истечения трехлетнего срока владения осталась пара месяцев, а платить налог не хочется. 

В обоих случаях приходит на помощь предварительный договор купли-продажи. Его заключают в момент достижения согласия между сторонами, чтобы подтвердить намерения совершить сделку через некоторое время.

В отличие от стандартного, предварительное соглашение государственной регистрации не подлежит. По желанию его можно оформить у нотариуса. 

Гарантии предварительного договора купли-продажи

В документе прописываются все существенные условия заключения основного договора и указывается срок, в который он должен быть заключен. 

Кроме того, заключая предварительный договор, покупатель вносит аванс или задаток. Если сделка отменяется по вине покупателя, то деньги ему не возвращаются. Если же виновником отмены сделки будет продавец — он должен будет вернуть ту сумму, которую укажут стороны в договоре.

Что предусмотреть в договоре

Вначале перечислим обязательные, существенные условия предварительного договора:

1. Информация об объекте. Укажите его точный адрес, площадь, другие важные технические характеристики.
2. Информация о сторонах сделки: полные ФИО, паспортные данные, места регистрации и жительства.
3. Стоимость объекта и способ, которым деньги будут переданы.
4. Срок действия документа.
5. Дата, до которой должен быть заключен основной договор.
6. Сумма задатка.
7. Как будут решаться спорные вопросы и какие штрафные санкции последуют, если условия не будут исполнены.

Невыполнение договоренностей часто влечет за собой судебные тяжбы. При вынесении решения, суд будет руководствоваться в первую очередь самим документом, поэтому составлению текста нужно уделить особое внимание.

В зависимости от конкретной ситуации, возможно внесение следующих пунктов:

1. Если у покупателя планируется ипотека, обязательно включите пункт о судьбе задатка в случае, если ее не одобрят. Он обезопасит стороны от споров и судебных тяжб в будущем.
2. Кроме того, покупателю потребуются документы на недвижимость, чтобы получить ипотеку. Тогда стоит внести пункт об обязанности продавца предоставить их в нужный срок.

Предварительный договор продажи квартиры в строящемся доме

Некоторые застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи на этапе строительства дома. Разберемся, когда это можно делать, а когда категорически нельзя:

• Застройщик еще не получил разрешение на строительство и не может заключать договора долевого участия. Чтобы побыстрее собрать деньги с дольщиков, недобросовестные застройщики начинают заключать предварительные договора купли-продажи. Но на эти документы не распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», а значит, в случае проблем, защитить вас он не сможет.
• Застройщик продает квартиру в строящемся доме по предварительному договору купли-продажи. Заключение такого соглашения на данном этапе незаконно, поэтому подписывать его нельзя. Если дом еще находятся в стадии строительства, то квартиры в нем можно приобретать только по ДДУ.
• Дом уже построен, но квартиры еще не оформлены в стоимость. В этой ситуации, застройщик уже не может заключать ДДУ, но и договора купли-продажи заключать еще не имеет права. Застройщик продает квартиры по предварительным договорам и перезаключает их на основные после оформления квартир в собственность.

Таким образом, если застройщик настаивает на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, тщательно изучите причины, по которым он это делает, и принимайте решения, исходя из сделанных выводов. В случае сомнений, обязательно проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на недвижимости.