Зачем нужна кадастровая стоимость недвижимости

Любая квартира имеет две стоимости: рыночную и кадастровую. С первой все понятно — по ней объект могут продать. Вторая же чаще всего используется для расчета налогов. Кадастровую стоимость получают в результате оценки объекта. Это обязательное мероприятие, предусмотренное законодательством РФ. Совершить куплю-продажу по цене ниже, чем 70% от кадастра, не получится. Также подлежат оценке все объекты, которые зарегистрированы в Росреестре и поставлены на учет (ст. 65 ЗК РФ).

Определение кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость используют уже 15 лет. Ее часто пытаются привести к рыночной, но она рассчитывается совершенно по другим показателям. Цель появления кадастра заключалась в приближении стоимости жилья для расчета налогов к реальной. При расчете не принимают во внимание индивидуальные особенности квартиры, берут только усредненные характеристики.

Вот эти характеристики:

• местоположение;
• категория объекта;
• форма собственности;
• площадь;
• время застройки;
• наличие развитой инфраструктуры;
• материал, использованный при строительстве;
• уровень комфортности (техническое состояние, наличие лифта и т. д.).

Кроме самого здания, в оценочную сумму включена стоимость земли, рассчитываемая исходя из оценки 1 кв. метра площади. Итоговая цифра вносится в государственный реестр, а затем используется для определения размера налоговой нагрузки.

Отличие от рыночной стоимости

За рыночную величину обычно принимается тот показатель, который соответствует стоимости квартиры на вторичном рынке. На практике наблюдается расхождение в пределах 5–20%, но в некоторых случаях может достигать и 80%.

Завышение кадастра может быть обусловлено следующими факторами:

• Система реформировалась в период высокого спроса на недвижимость, который затем пошел на спад.
• Игнорирование важных моментов: расположения, платежеспособности граждан, конъюнктуры рынка.

Ценовые колебания существенны, если учесть, что, например, официальная цена элитного жилья оказывается предельно низкой. В то же время, сталинки и хрущевки оцениваются вполне адекватно, чего не скажешь о жилье, возведенном в постперестроечную эпоху.

При расчете не принимаются во внимание значимые характеристики:

• сезонность;
• индивидуальные особенности;
• баланс предложения и спроса;
• статус рынка.

Раз в пять лет осуществляется пересмотр данных, влекущий изменения в базе государственного кадастра. При этом оценщик руководствуется критерием объективности, сравнивая полученный итог со средними расценками на аналогичные объекты.

По мнению экспертов, кадастровая цена практически не оказывает влияния на рыночную, но если в договоре купли-продажи указана сумма на 30% ниже кадастровой, налог возьмут с именно с неё.

Когда нужно знать кадастровую стоимость

Владелец любой недвижимости, будь то квартира или частный дом, обязан ежегодно платить налоги. В первую очередь, кадастр влияет на размер налоговой ставки. С уменьшением суммы, соответственно, меняется сумма налогообложения.

Государственная оценка требуется в следующих случаях:

• В процессе приватизации муниципальной собственности.
• При продаже земельного участка.
• Реализация квартиры или дома, который находится во владении менее 5 лет.
• Определение налога с имущества, приобретенного в порядке наследования.
• Переход объекта в категорию залогового имущества.
• Для оформления ипотечного кредита.
• При судебных разбирательствах, касающихся имущественных споров.

Если величина рассчитывается для коммерческого помещения, необходимо учесть возможные доходы. Например, от сдачи в аренду.

Когда нужно продать, сдать или приватизировать недвижимость, снижение оценочной суммы представляется целесообразным, ведь это экономит бюджет. Кроме того, государственная оценка может потребоваться для получения субсидий и льгот.

Где узнать кадастровую стоимость

Проще запросить необходимые данные, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра. Заявитель получит полноценную выписку с электронно-цифровой подписью, которая является официальным документом. Такого рода сведения предоставляются гражданам бесплатно.

Сведения включены в следующие документы:

• Свидетельство на право собственности.
• Выписка Росреестра.
• Кадастровый паспорт.

Чтобы получить или уточнить данные онлайн, нужно знать адрес или номер, содержащийся в свидетельстве о праве.

Подробная инструкция представлена на официальном сайте ЕГРН. На сайте можно заказать выписку о характеристиках, праве собственности или расширенную справку об имуществе. Заверенный ЭЦП документ придет на электронную почту пользователя, его можно предъявлять в любых инстанциях.

Порядок заказа справок и выписок в ЕГРН предельно упрощен. Узнать информацию можно и другим путем – через МФЦ. Минус в том, что требуется личное присутствие заявителя. Услуга предоставляется на платной основе.

В том случае, если адрес неизвестен, а известно только расположение, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой.

Актуальность официальной информации тоже важна. В городах федеральной значимости переоценка происходит раз в 2 года. Для остальных населенных пунктов период увеличен – до 60 месяцев. Обычно процедура проводится в пределах этих сроков, но не чаще, чем раз в 3 года.

Если вы не согласны с результатом оценки

Тем владельцам недвижимости, которые считают, что величина завышена или, наоборот, занижена, можно исправить этот недочет. Росреестр отвечает за расчеты и выступает ответчиком в случае обращения в суд.

Чтобы произвести переоценку, следует предпринять следующие меры:

1. Заказать рыночный анализ.
2. При существенной разнице, обратиться в Комиссию Росреестра, уполномоченную рассматривать такого рода вопросы.
3. Подать заявление в суд, при условии, что досудебный порядок пересмотра не принес желаемых результатов.

В случае подачи иска, нужно приложить расчет рыночной цены объекта.

Путем досудебного урегулирования возможно разрешить проблему и заново произвести расчеты. Необходимо подготовить веские обоснования и указать их в заявлении.

Переоценка жилья возможна в следующих случаях:

• Схема, используемая при расчете, не отражает реальную картину.
• Представлены источники информации, в которых цена одного и того же объекта отличается.
• Методические рекомендации не позволяют объективно рассчитать кадастр.
• По сравнению с ценами рынка, итоговая сумма оказалась завышенной.

Заявление направляется в уполномоченный орган субъекта РФ или через МФЦ. Представить его можно лично, через портал госуслуг или почтовым отправлением. Пересмотр возможен до того дня, когда в реестр вносятся новые данные, полученные по итогам оспаривания, государственной оценки или кадастрового учета объекта.

Список прилагаемых документов:

• выписка из ЕГРН, содержащая актуальную информацию;
• копия правоустанавливающего документа (если заявитель является собственником);
• отчет о рыночной оценке в электронном формате.

Без данных приложений заявление не рассматривается. Деятельность комиссии регулируется приказом Росреестра № П/0311.

Оспаривание результатов переоценки влечет судебные издержки. Специалисты рекомендуют сначала оценить, в какую сумму обойдется судебный процесс, и, если расхождение несущественно, лучше оставить как есть.

Кадастровая оценка важна при осуществлении сделок и операций с недвижимостью, а также для оптимизации налоговой ставки. При переоценке комиссия решает вопрос путем открытого голосования, для чего достаточно присутствия 50% состава. В случае несогласия с итогами перерасчета, заявитель вправе оспорить решение в судебном порядке.