Как купить квартиру с обременением

Из-за юридической неграмотности часть населения впадает в панику от термина «обременение». И это понятно: статистика утверждает, что 80% сделок купли-продажи сопряжено с рисками, из которых самыми распространенными считаются обременения. Чтобы выяснить, оправданы ли страхи, стоит рассмотреть вопрос беспристрастно и детально.

Что такое обременение

Под обременением понимают ограничение собственника в свободе распоряжения имуществом. При действиях с активом хозяину приходится учитывать интересы третьих лиц, из которых два первых — частное и юридическое, а третьим является государство. Приводят к таким последствиям некоторые жизненные обстоятельства, и, в зависимости от них, отягощения классифицируются на добровольные и принудительные, явные и скрытые.

Добровольные

Залог служит условием получения в долг денежных средств для приобретения жилой площади, которая, в свою очередь, становится гарантом его погашения. Банк является держателем залога, и заемщик без его одобрения не может производить никаких операций с недвижимостью до окончания возврата кредита.

Аренда подразумевает передачу жилища во временную эксплуатацию; при длительности контракта более года подлежит регистрации. Если в этот период происходит отчуждение помещения, соглашение остается в силе, однако не исключается его досрочное расторжение по инициативе нового арендодателя.

Рента — передача актива другому лицу взамен на обязательства по его содержанию. Содержание может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в оказании оговоренных услуг. Рента бывает срочной или пожизненной; собственность по обоюдному согласию отчуждается за плату или бесплатно. Рентополучателями чаще всего становятся одинокие люди преклонного возраста.

Безвозмездное пользование представляет собой процедуру по передаче помещения другому субъекту бесплатно, с разрешением нецелевого использования.

Принудительные

Сервитут — частичная эксплуатация чужой собственности. Этот вид чаще встречается в земельных правоотношениях, но иногда объектом сервитута становится жилой фонд.

Сервитут бывает 2-х видов: частный и публичный. При частном соглашение об ограниченном владении устанавливается между правообладателем и лицом, требующим установления сервитута. Происходит это двумя путями: мирным — по взаимному согласию, и принудительным — по решению суда. Публичный сервитут служит обеспечению нужд государства.

Доверительное управление предусмотрено при установлении опеки в интересах ответственного квартиросъемщика в случае его недееспособности. К недееспособным относятся малолетние дети, душевнобольные, банкроты.

Завещательный отказ — оговоренное в завещании требование наследнику предоставить метры для проживания другому человеку.

Наложение ареста означает полный запрет на распоряжение имуществом. Накладывается по решению суда и других компетентных органов, таких, как полиция, Федеральная служба судебных приставов.

Явные и скрытые ограничения

Добровольные и принудительные отягощения в обязательном порядке регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости; называются они явными. Не подлежащие занесению в Росреестр именуются скрытыми.

Сюда относят наличие права:

• пользования жилой площадью;
• супруга на общее наследство;
• преимущественной покупки;
• наследования.

Третьи лица титульными собственниками не значатся, но имеют законные основания предъявлять претензии на пользование жилплощадью, в том числе после ее отчуждения.

Пример из жизни. Гражданин О. приобрел жилую площадь, которую бывший хозяин в свое время получил по наследству. Через несколько месяцев объявился другой наследник, по уважительной причине пропустивший срок вступления в наследство и восстановивший его в судебном порядке. Гражданин О. вынужден был выплатить претенденту на часть помещения денежную компенсацию.

Государственная регистрация ущемлений собственности предусмотрена для их учета и контроля, а также для защиты интересов граждан, в отношении которых они устанавливаются.

Особенности покупки обремененного жилья

Специфика сделки заключается в необходимости своевременного выявления обременений. Если в случае с явными трудностей не возникнет, то со скрытыми дело обстоит по-другому. Однако их можно обнаружить, если знать, где и как искать.

С явными отягощениями

Явные — это те, ограничения, информация о которых находится в свободном доступе. Среди них рента, залог на квартиру, в том числе ипотека, долгосрочный договор аренды, заключение договора доверительного управления, запрет на совершение действий с регистраций и арест.

Информация фиксируется в Выписке из ЕГРП, поэтому узнать об обременениях такого типа можно, заказав этот документ в Многофункциональных центрах Мои документы или на сайте Росреестра.

Со скрытыми отягощениями

Юридическая проверка представляет собой комплекс мероприятий, позволяющих детально проверить и анализировать правоустанавливающие и иные документы. Знакомство с историей актива поможет выявить и минимизировать опасности. В этих целях добросовестный приобретатель должен собрать информацию о людях, претендующих на проживание в выбранном им жилище. Для этого необходимо заказать Выписку из домовой книги, желательно архивную — в ней будут данные не только о нынешних, но и о бывших зарегистрированных. Источником неприятностей в будущем могут стать временно выписанные — заключенные, военнослужащие, граждане, находящиеся в длительной командировке. Сведения о таких персонажах находятся в управляющей компании.

В статье № 292 ГК Российской Федерации говорится о том, что факт продажи служит для всех членов семьи бывшего владельца основанием для прекращения пользования помещением. Условие о выписке прописывается в Договоре купли-продажи. При игнорировании этого пункта хозяин может самостоятельно или в судебном порядке снять нарушителей с регистрационного учета.

Для лиц, пользующихся жилой площадью по договоренности о безвозмездном пользовании или коммерческой аренде, прекращение прав наступает по истечении заявленного срока. Выписка несовершеннолетних детей невозможна без разрешения попечительских органов. Особой группой риска являются граждане с правом пожизненного проживания. Сюда относятся:

• отказавшийся от приватизации член семьи прежнего владельца;
• рентополучатели;
• лица по завещательному отказу;
• пайщики жилищно-строительного кооператива;
• супруг(а) по соглашению о разделе имущества или по брачному контракту.

Выселить таких жильцов не получится даже в принудительном порядке. Если избавиться от такой нагрузки не представляется возможным, лучше найти другой объект для решения жилищного вопроса.

Жилплощадь с отягощением нередко приобретают сознательно, несмотря на наличие рисков. Чтобы снизить уровень потенциальной угрозы, ее нужно не только знать, но и уметь адекватно оценивать. Если вероятность негативного исхода человек считает невысокой, он решается на регистрацию купли и продажи. Дополнительным стимулом служит невысокая стоимость относительно других объектов.

Купля-продажа жилища с обременением ипотекой

Приобретение актива с ипотечным займом отличается от других вариантов покупки способами проведения сделки и наличием специфических рисков.

Положительной стороной, кроме относительно низкой цены, является участие в сделке банковской организации. Этот факт служит гарантом отсутствия мошеннических схем. Потенциальному правообладателю необходимо внимательно изучить кредитное соглашение, в частности, с такими пунктами, как процентная ставка, размер ежемесячных выплат. Можно потребовать у контрагента справку об отсутствии задолженностей.

Способы покупки ипотечной жилплощади:

• С погашением долга. Часть наличных денег, оформленных как задаток, идет на погашение ссуды. При значительной величине предоплаты к участию привлекается банк. Приобретатель закладывает деньги в две банковские ячейки. В одну помещается сумма, равная долгу — для кредитора, в другой — остаток для продавца. Доступ к ячейкам возможен только после регистрации сделки. В случае безналичного расчета вместо ячеек используют аккредитив. Деньги по поручению клиента переводятся банку и продавцу со специального счета после заключения соглашения. Это удобный и безопасный способ.
• Вместе с долгом. При отсутствии достаточных денежных ресурсов покупатель берет кредит. После оформления необходимых правовых документов он становится владельцем жилых метров и получает долговые обязательства. Таким образом, происходит замена одного заемщика другим. Финансовое учреждение вправе заключить с потребителем новое кредитное соглашение, зачастую менее привлекательное.
• Продажа в ипотеку. Претендент на заложенный объект берет деньги на возвратно-платной основе в одном банке, с целью погашения долга контрагента в другом. Такой вариант достаточно сложный и применяется редко. Покупатель оформляет кредит в банке, являющемся залогодержателем выбранного жилья. Это простая процедура, с минимальными рисками.
• С материнским капиталом. Нарушение правил использования материнского (семейного) капитала представляет собой весомую причину для аннулирования Договора купли-продажи. Опасность потери существует, если получатель государственной субсидии не выделил доли всем членам семьи. При таком положении дел не выполняется нотариальное обязательство, нарушаются законы о целевом использовании маткапитала, о правах несовершеннолетних детей.

В будущем иск о восстановлении нарушенных прав могут подать достигшие совершеннолетия дети и другие «обделенные» родственники. Претензии также возможны со стороны третьих лиц – Пенсионного фонда Российской Федерации, органов опеки и попечительства, прокуратуры. Правообладателю это грозит потерей жилья.

Опасности при покупке заложенной жилплощади для приобретателя:

• Неоплаченные контрагентом пени и штрафы за просрочку платежей.
• Притязания от незаявленных ранее кредиторов.
• Отказ в отчуждении залогового имущества со стороны банка.
• Неодобрение банковским учреждением кандидатуры приобретателя в качестве заемщика.
• Внесение покупателем предварительной платы с расчетом на заемные средства от своего банка; отказ последнего на одобрение жилья, заложенного другому финансовому учреждению.
• Отказ продавца в отчуждении актива после погашения долга полученным авансом.

В двух последних случаях для приобретателя велика вероятность потери потраченных на предоплату денег.

Пример из жизни. Гражданка С. решила купить заложенную квартиру стоимостью 3 млн 500 тысяч рублей. Размер оставшегося платежа составлял 2 млн рублей и был погашен хозяином за счет полученного аванса. Выяснилось, что ипотека частично оплачена материнским капиталом. Продавец отказался исполнять обязательство по выделению доли на детей, мотивируя это тем, что доли будут выделены в другом месте. Мало того, поднял цену до 3 млн 800 тысяч рублей. Покупательнице следовало заранее узнать, какими средствами погашался заем и не давать большой задаток.

Прогноз на будущее

В мае 2020 года в России стартовала программа субсидированной ипотеки для приобретения жилых объектов на первичном рынке, что привело к активному развитию кредитования. За 10 месяцев прошлого года в стране выдано кредитов больше, чем за весь 2018 год, считавшийся ранее рекордным. Такая ситуация стала возможной благодаря снижению ставок и реализации льготной программы займов под 6,5%.

Это привело к некоторому росту цен на первичном рынке. Несмотря на такую тенденцию, новый вид государственной поддержки все равно позволяет потребителям брать займы под минимальные проценты, экономить на ежемесячных платежах. Приятная новость для будущих заемщиков – программа продлена до 1 июля текущего года.

В свете вышесказанного становится понятно, что число выставляемых на продажу обремененных квартир будет неуклонно расти. На вторичном рынке из-за экономической нестабильности спрос на обремененную недвижимость присутствует всегда. Ведь для одних ее отчуждение – шанс решить возникшие проблемы, для других – перспективный инвестиционный вклад.

Так стоит ли рисковать? Однозначного ответа на вопрос не существует: окончательное решение зависит от конкретной ситуации, от сопоставления ожидаемой выгоды и реальной вероятности проблем. Для снижения уровня опасности разумно обратиться к помощи профессионалов: юристов, риелторов, нотариусов. При самостоятельном подходе важно скрупулезно изучить необходимую информацию, и подойти к принятию решения с полной ответственностью. Тогда приобретенное жилье принесет только положительные эмоции, станет очагом семейного благополучия.