Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2018 году с 1 июля вступили в силу изменения в ФЗ «О долевом строительстве» (основание – закон № 175-ФЗ, утвержденный 1 июля 2018 г.). Нововведения призваны защищать интересы граждан-инвесторов, перечисливших свои денежные средства застройщику. Благодаря поправкам правового акта строительные компании больше не смогут обмануть дольщиков, забрав себе все инвестиции и передав в эксплуатацию квартиры, не соответствующие техническим стандартам. 

Нововведения для застройщиков

Изменения в ФЗ о долевом строительстве в 2018 г. обяжут подрядные организации выполнять следующие обязанности:

1. Создание реестра компаний, осуществляющих возведение многоэтажных домов (ст. 23.1). Реестр позволит дольщикам оценить риски инвестирования, а строительным фирмам стать узнаваемыми в среде покупателей недвижимости. Реестр станет своеобразной рекламой подрядчиков: на официальном сайте граждане смогут ввести данные о квартире, в которой они бы хотели жить. После этого инвесторам предложат актуальный список компаний, способных удовлетворить жилищные нужды дольщиков.
2. Обязательная публикация проектной документации на сайте подрядчика или в другом интернет-ресурсе (ч. 2 ст. 19). Поправки к ФЗ 214 «О долевом строительстве» позволят гражданам увидеть, в какой квартире в будущем они будут жить. Также наличие проектной документации, одобренной государственными органами, свидетельствует о легальности деятельности организации.
3. Формирование стоимости жилья путем перемножения утвержденной цены за 1 м² на площадь квартиры (ч. 1 ст. 5). Нередко подрядчики хитрили и по итогу продавали инвесторам квартиру с меньшей площадью по завышенной стоимости. Объясняли такие махинации по-разному: переутверждение проектной документации, повышение цены исходных ресурсов. С нововведениями такие мошеннические схемы воплотить в жизнь не получится. Дольщик оплатит только реально полученные в собственность квадратные метры. И хотя за строительной фирмой оставляют право при взаимном согласии с гражданами изменить условия договора, включая цену, инвестор всегда сможет отказаться от вложений в недвижимость, которая его не устраивает.

Дополнительные требования к застройщикам

По закону договор долевого участия смогут заключить только следующие виды организаций:

1. Юридические лица, учредители которых полностью внесли свои взносы в уставный капитал. При этом его размер должен быть не менее 150 млн руб.
2. Организации, имеющие опыт деятельности от 3 лет в возведении многоэтажных конструкций (минимальная площадь таких домов – 10 000 м2).
3. Компании, перечислившие 1% денежных средств от стоимости строения в фонд компенсации. Если по какой-либо причине фирма обанкротится или не сможет продолжать деятельность / организовать строительство, то финансовые средства фонда будут переданы дольщикам.

Новый закон о долевом строительстве в ст. 15.4 настоятельно рекомендует юридическим лицам застраховать ответственность сдачи некачественного объекта в эксплуатацию гражданам. Инвесторы вправе потребовать возмещения убытков, а после подрядчики смогут компенсировать свои расходы за счет уплаченной страховки. 

Запреты для строительных фирм

Закон о долевом строительстве в 2018 году запрещает юридическим лицам:

• принимать деньги дольщиков на свои расчетные счета – теперь нужно открыть в банке специальный эскроу-счет, деньги на котором будут на хранении у финансовой организации до завершения возведения многоэтажного дома;
• тратиться свыше 10% от суммы заказа на административные нужды застройщика;
• перечислять субподрядчикам деньги свыше 30% от цены возводимой недвижимости;
• уходить от ответственности при сдаче в эксплуатацию некачественных жилищных объектов – организации обязаны возместить все убытки;
• начинать новые проекты, если предыдущие, находящиеся в работе, были построены с нарушением сроков свыше 3 месяцев, указанных в документации.

Подобные строгие запреты позволят застройщикам реально оценить свои финансовые и ресурсные возможности, чтобы не нарушить предписаний нормативных актов.

Что все эти нововведения означают для дольщиков?

Лица, у которых заключен договор долевого строительства по закону, а также граждане, планирующие заключить такое соглашения, становятся обладателями различных гарантий:

• Вложенные денежные средства больше не пропадут, поскольку они хранятся в банке, а не на счетах юридических лиц. Только после того, как квартира станет собственностью дольщика, и он будет полностью ею доволен, инвестиции будут переданы подрядчикам.
• Оценить добросовестность компаний стало проще благодаря реестру и обязательной публикации в интернете проектной документации.
• В случае банкротства застройщика граждане получат компенсацию.

Однако эти запреты негативно сказываются на компаниях, занимающихся возведением многоэтажных домов. Сложнее привлечь субподрядчиков, поскольку теперь разрешено платить только небольшие авансы. Правовой акт не предусматривает снятие запрета на начало работ по новым проектам, если задержка введения жилых помещений в эксплуатацию не была виной строителей (например, вина поставщиков, бюрократические проволочки, отсутствие денег от девелопера). Потому, по мнению аналитиков, такие нововведения могут привести к подорожанию квартир.