Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Купить жилье — непростая задача даже для тех, кто разбирается в нюансах рынка недвижимости. Независимо от первичного или вторичного рынка, прежде чем тратить крупную сумму, стоит внимательно изучить покупаемый объект. На что обратить внимание, чтобы быть уверенным в правильности выбора?

Выбор бюджета

Первые шаги к покупке — сайты недвижимости или местные порталы с объявлениями. Из сотен тысяч предлагаемых объектов необходимо выбрать несколько соответствующих требованиям и кошельку.

Эффективный и плодотворный поиск предложений на сайтах объявлений позволяет сэкономить время на реальных посещениях объектов. Чем больше удастся узнать из предложения и телефонного звонка, тем скорее получится найти квартиру, которая оправдает ожидания.

Пристально следите за бюджетом. При планировании бюджета важную роль играют дополнительные расходы. Цены, представленные в риелторских конторах, обычно завышены, можно поторговаться. Разница между стоимостью предложения и непосредственно покупки может составлять до 10%.

Подбор вариантов жилья

Определите требования к своему будущему дому: количество комнат, метраж, наличие балкона, гардероба или кладовой. Возможно, вы решите, что принципиальна определенная планировка или вы хотите жить только на высоком этаже. 

Не забывайте о своих потребностях — к примеру, если вы планируете детей, то здание без лифта вряд ли подойдет. То же касается локации. Принимайте во внимание транспортную доступность желаемого микрорайона: как ходит транспорт, сколько добираться до работы и центра города. Не забывайте об инфраструктуре, медицинском обслуживании и наличии детских садов и школ.

Найти идеальный объект, полностью соответствующий пожеланиям, практически невозможно. Следует понимать, что для вас первостепенно, а какими требованиями можно поступиться.

Теперь можно переходить к поиску вариантов.

Подбираем варианты

Начать поиск нужно с правильного заполнения полей поисковой системы — фильтров. Оптимальная фильтрация определит скорость достижения желаемого эффекта.

Слишком узкий поиск, например, точный этаж или конкретный строительный материал покажет ограниченное количество вариантов. А слишком широкий диапазон будет отображать сотни вариантов.

Используйте важные для вас критерии объекта. Наиболее часто используемые фильтры на сайтах объявлений включают:

• тип недвижимости: квартиры, дома, земельные участки, гаражи.;
• диапазон стоимости;
• площадь;
• количество комнат;
• этаж и этажность;
• год строительства;
• строительный материал: кирпич, бетон, блок, дерево;
• тип застройки;
• преимущества: балкон, подвал, лифт, гараж или парковка.

Местоположение важно в первую очередь для владельца — поэтому критерии его выбора индивидуальны. Тем не менее, стоит узнать планы пространственного развития в окрестностях дома.

Доверять продавцу в этом вопросе не стоит, во-первых, потому что он не всегда достаточно осведомлен об этом, а во-вторых, потому что в его интересах получить максимально возможную стоимость сделки, а не сообщать, например, о планируемой новой улице.

Часто с планами пространственного развития консультируются в социальных сетях, поэтому информацию о них можно найти в Интернете. Для каждого покупателя очень важно, будет ли он жить на оживленной дороге или в будущем парке. Также необходимо избегать мест возле промышленных предприятий. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, план зонирования – один из первых факторов, которые следует учитывать.

Расстояние от дома до работы, школы, места проживания семьи или друзей также будет иметь значение. Выбирая недвижимость рядом с этими местами, мы в конечном итоге сэкономим на дорожных расходах.

Вторичка или новостройка?

Вторичный рынок гарантирует низкие цены, в том числе в центре, и возможность немедленного въезда. Квартиры первичного рынка можно спроектировать и отделать самостоятельно, в них отсутствуют следы использования бывшими хозяевами, а современные постройки ассоциируются с повышенным комфортом.

Преимущества покупки на первичном рынке:

• Постройка новая, недавно построенная и полученная от девелопера. Нет никаких неисправностей или повреждений, вызванных предыдущими владельцами.
• Находится в недавно построенном здании со многими удобствами (лифт, подземная автостоянка, балкон и даже сад). Использование новых материалов и технологий повышает комфорт.
• Можно самостоятельно спроектировать планировку оформления пространства, например, отделку пола, стен и ванной комнаты.

Обратной стороной покупки у застройщика может быть:

• долгое время ожидания;
• нет возможности заселиться сразу после приобретения в связи с необходимостью обустройства;
• высокие затраты на приобретение и отделку помещения;
• риск банкротства строительной компании, особенно если квартира приобретается на ранней стадии строительства;
• риск неисправностей, особенно, когда девелопер не известен на рынке и не опытен в строительстве;
• частые изменения в землеустройстве вокруг новостроек.

Если вы хотите быстро заселиться, стоит задуматься о выборе вторичной квартиры, они зачастую дешевле. А также:

• возможны переговоры о цене и сделка завершается быстро;
• можно сразу въехать;
• в короткие сроки можно оценить соседей, микрорайон, застройку ближайшего района, магазины, школы;
• они гораздо чаще доступны в центре города.

У вторичного жилья есть и недостатки:

• старое здание и помещения требуют регулярного и дорогостоящего ремонта;
• высокая стоимость аренды и коммунальных услуг;
• сложнее продать квартиру в не очень интересном районе и в старом доме;
• иногда бывает сложно оценить техническое состояние, а иногда появляются скрытые дефекты и неисправности;
• обычно не хватает парковочных мест.

Просмотры квартир

Идти на просмотр нужно днем, когда на улице еще светло. В темноте многие вещи могут ускользнуть от вашего внимания. Обязательно возьмите с собой:

• камеру;
• блокнот и ручку;
• рулетку;
• фонарик;
• строительный уровень.

Возьмите с собой кого-нибудь, кто хладнокровно оценит плюсы и минусы. Вы, как лицо, непосредственно вовлеченное в транзакцию, можете эмоционально не осознавать ее существенные недостатки или преимущества. Сопровождающий человек также может быть оценщиком, специализирующимся на оценке недвижимости или строительства.

Внимательно осмотрите все помещения. Проверьте состояние стен, потолка, пола, подоконников, дверей, окон, электрических розеток и выключателей, батарей, кранов и стояков.

Осмотр — это хороший шанс попросить домовладельца или агента представить вам следующие документы:

• Подробная информация обо всех жилищных расходах: отопление, администрирование, вывоз мусора и т. д.;
• Копия выписки из земельного кадастра. Номер, под которым она в него занесена, позволит вам проверить через Интернет ее актуальность;
• Нотариальный акт о продаже или другой документ, который показывает, как текущий владелец приобрел квартиру, которую он хочет продать.
• План жилья с указанием размеров и площади отдельных комнат. Если его нет — сделайте эскиз от руки, измерьте каждую комнату и отметьте результат на эскизе.

Сложите общую площадь и убедитесь, что она равна общей площади, указанной владельцем. Это важно, потому что иногда продавец добавляет другие принадлежащие ей нежилые помещения, например, кладовую или гараж. Также измерьте высоту потолков и сравните ее с информацией, которую вы получили от хозяина.

Стены

Обратите внимание, нет ли на них серого налета, особенно в ванной. Это может быть следствием роста плесени. В борьбе с ней победить очень сложно, да и сам грибок опасен для здоровья. Он возникает там, где была или есть влага. Осушение дома, например, ремонт протекающей трубы, не устраняет грибок автоматически.

Убедитесь, что стены гладкие, ровные и плоские, без выступов или вмятин. Любая неровность плохо смотрится, снижает комфорт использования. Что еще хуже, они могут быть признаком строительных дефектов или неосторожно выполненного ремонта. Стучите по стенам. Если они издают характерный «глухой» шум или потрескались, это может указывать на то, что штукатурка скоро с них сойдет. Трещины, а также неровности могут быть признаком скрытых дефектов здания.

Они должны быть ровными и гладкими. Если сомневаетесь, так ли это, используйте спиртовой уровень. Аналогичным образом поступите с полом. Он должен быть ровным, но не на балконе, где обязателен небольшой уклон наружу — это обеспечивает отвод воды. Здесь также пригодится спиртовой уровень.

Проверьте, чтобы не было следов тараканов, муравьев и других насекомых. Наличие помета, яиц или мертвых особей должно насторожить. Чтобы сделать это, посветите фонариком в труднодоступные места на кухне: кухонные шкафы, за холодильником, за газовой плитой. Если днем вы замечаете бегающих насекомых, значит, их действительно много, потому что большинство из них бодрствуют ночью. Насекомые, даже если их можно временно истребить, все равно вернутся, потому что они будут приходить от соседей.

Сосредоточьтесь на просмотре

При первом просмотре ничего не фотографируйте. Сконцентрируйтесь на наблюдении. Посмотрите, какой вид открывается из каждого окна. Выйдите на балкон — у вас будет возможность вблизи рассмотреть внешние стены здания, желоба и, возможно, фрагмент крыши. Если есть подвал, кладовая, гараж — обязательно их проверьте.

Есть квартиры, которые тщательно подготовлены хозяином, чтобы те лучше смотрелись. Это хорошо, что интересующий вас объект убран, отремонтирован и хорошо пахнет, но также нужно быть критичным и не пренебрегать ни одним из описанных методов по проверке его технического состояния.

Если здание находится на оживленной улице или рядом с другим шумным районом, например, школой или детским садом, шум может стать серьезной проблемой. Проверяйте его уровень как при открытых, так и при закрытых окнах. Учтите, что уровень шума зависит от дня недели и времени суток.

Проверка документов на квартиру

Вначале самое главное — проверить, является ли лицо, с которым мы хотим заключить сделку, собственником недвижимости или его представителем, с доверенностью необходимой формы.

Независимо от того, покупаете ли вы для себя или в инвестиционных целях, важно изучить правовой статус недвижимости. Благодаря тщательной проверке вы избежите неприятных сюрпризов не только при оформлении, но и после приобретения.

Проверьте кадастровый номер. Его проверяют при определении правового статуса имущества. Хотя бывает, что владельцы не знают номер или не помнят, найти его можно, например, в юридическом акте купли-продажи.

Узнайте, кто владелец. Это может показаться банальным, но не каждый человек, имеющий полную документацию, доступ и знания об объекте, является ее владельцем. Если вы хотите подписать бумаги без участия нотариуса, попросите у продавца удостоверение личности и изучите его.

Чтобы не оказалось, что человек вправе проживать в помещении всю оставшуюся жизнь, и вы не могли его оттуда выселить, попросите что-то из нижеперечисленного:

• договор купли-продажи;
• акт, устанавливающий отдельную собственность на помещение;
• акт дарения – если жилье было подарено;
• решение суда о переходе наследства или свидетельство о праве на наследство – если вы покупаете жилплощадь у лица, которое приобрело ее в результате получения наследства;
• очень часто домовладельцы не хотят показывать такую информацию напрямую — ведь там написано, за сколько они купили жилплощадь, и не все хотят делиться этим. Однако они должны передать это вам.

Вот, что следует проверить при покупке на вторичном рынке:

• Одним из наиболее важных нюансов, с которым необходимо ознакомиться, должно быть подтверждение того, что продавец является фактическим владельцем. Для этого предъявляют юридический акт или постановление суда, подтверждающее приобретение.
• Выписка из ЕГРП (ЕГРН). С ее помощью мы установим собственника, узнаем, не обременена ли жилплощадь долгами и имеют ли право на нее третьи лица.
• Выписка из Домовой книги. При покупке помещения на вторичном рынке стоит обратить внимание на справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован и никакие третьи лица не имеют основания использовать ее в аренду.
• Стоит внимательно проверить есть ли задолженность по квартплате и коммунальным услугам. Вам также надо убедиться, что квартира не является предметом совместной собственности, и если да, то другие совладельцы согласились на продажу.

Предварительный договор и предоплата

Во многих случаях нельзя сразу подписать надлежащую договоренность. В такой ситуации подготавливается предварительное соглашение.

Это заявление о намерениях, в котором участники обязуются заключить окончательное соглашение купли-продажи недвижимости через какой-то период. Если после него одна из сторон не выполняет условия, другой участник вправе предъявить претензии.

Что должен содержать договор?

Он может быть представлен одним из участников или их риелтором. В тексте содержатся как минимум такие положения, как уточнение предмета, его стоимость, идентификация контрагентов.

В соответствии с принципом свободы договоров можно свободно формировать другие условия, но только в соответствии с существующими положениями закона. Эти правила не могут противоречить правилам социального сосуществования, а также самой природе предварительного соглашения.

Оно не может обязать участников выполнять положение, которое невозможно выполнить в реальности. Как правило, в нем содержатся условия окончательного соглашения. В него хорошо включать:

• данные о квартире — ее адрес, площадь, цена;
• персональные данные сторон — имена, фамилии, даты рождения, адреса, номера удостоверений личности;
• дату, до которой планируется сделка.

Для безопасности стоит указать максимально точный срок для заключения и избежать нечетких формулировок относительно него.

Предварительная договоренность может включать аванс или предоплату будущего приобретателя. В данной ситуации важно определить, какой платеж выплачивает покупатель.

Как определить размер аванса и первоначального взноса?

Ограничений по сумме предоплаты нет. Ее размер зависит от индивидуальных договоренностей. Обычно предполагается 10% от стоимости. Иногда бывает, что одна из сторон требует гораздо большую сумму первоначального взноса. Однако следует проявлять особую осторожность, поскольку некоторые типы соглашений предусматривают возврат суммы в двойном размере в случае отказа от сделки.

Выход на сделку

После проверки документов, истории квартиры и ее владельцев, можно приступать к подписанию бумаг и оплате приобретенного имущества. Если оплата будет осуществляться наличными, необходима расписка в получении денег. Нужно убедиться, что продавец не получит денег, пока не осуществится процесс перерегистрации.

Действие должно происходить в банке с депозитарием, в котором есть переговорная комната. Банк предоставляет в аренду ячейки, в которых будут находиться средства, до завершения оформления перехода права собственности в Росреестре. Это обеспечивает максимальную безопасность как для покупателя, так и для собственника. В случае с использованием ипотечных средств все происходит в банке, выдающем ипотечный кредит.

Далее приступаем к регистрации права собственности. Процесс оформления прав проходит в два шага:

1. Сбор всех необходимых бумаг зависит от того, как перешло жилье от одного владельца к другому. Сюда относится:

• заявление о регистрации права собственности;
• договор купли-продажи;
• подтверждение уплаты госпошлины (две тысячи рублей для физических лиц);
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги владельца.

2. Подача документов.

Их можно подать лично, онлайн или письмом. Если вы предпочли отправить по почте, добавьте копию своего паспорта и заверьте подлинность подписи у нотариуса. По электронной почте могут послать только те, у кого есть усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя.

Вы получите расписку в получении, с указанной датой принятия, а также номером регистрационного дела, по которому можно получать информацию о прохождении оформления. По закону, государственная регистрация занимает не более десяти дней.

Покупка жилья — это затраты в миллионы рублей и вложение на многие годы, независимо от того, оставляем ли мы недвижимость себе или сдаем в аренду. Убедитесь, что все выполняется в соответствии с правилами и ни у кого не возникает сомнений в правовом статусе жилья.