Особенности покупки квартиры в доме под реновацию

Практически в каждом городе страны зарегистрировано аварийное и ветхое жилье. Прежде недвижимость такого статуса владельцы торопились продать. Так было до 2017 года, до того как появилась новость, что стал действовать закон «О реновации» в Москве. Спустя несколько лет — в регионах. За эти годы ситуация на рынке изменилась и теперь на жилье под снос появился спрос. По данным ЦИАН, летом 2021 года он вырос на 22 процента по сравнению с годом ранее.

Есть ли смысл в приобретении квадратных метров в аварийном жилом фонде в 2022 году? Каковы риски, особенности, плюсы и минусы, выгодно ли покупать квартиру под реновацию?

Что означает реновация

Реновация (от латинского слова «обновление») — процесс расселения жильцов и сноса не подлежащих капитальному ремонту объектов малоэтажного строительства с последующим предоставлением собственникам альтернативного жилья.

Две главные задачи, которые решает программа реновации:

1. Улучшение жилищных условий граждан.
2. Приобретение городом модернизированного облика.

Приобретая жилую площадь в таком здании, важно удостовериться в том, что строение находится в неудовлетворительном техническом состоянии и действительно будет снесено, а нынешний владелец еще не подписывал соглашение о переселении (за год до расселения). Покупателю нужно сначала получить подтверждение, что документы прежнего владельца в полном порядке (обеспечена юридическая чистота и отсутствие обременений, незаконных перепланировок, скрытых жильцов), а также оценить преимущества и риски сделки, а уже потом заключать договор купли-продажи.

Многих мучает и такой вопрос: можно ли купить квартиру в доме, построенном по программе реновации? Это возможно только в том случае, если останутся свободные площади.

Преимущества покупки жилья в ветхом здании

Те, кто решил приобрести квартиру в старом доме под реновацию, в будущем могут получить следующие бонусы:

• Однокомнатная квартира старого образца площадью 30–35 квадратных метров равноценна студии. Собственники переедут в равнозначный вариант жилья в новом доме — полноценную «однушку», цена которой будет на 20–40% выше.
• Льготные категории граждан и многодетные семьи имеют право получить недвижимость с большим метражом. Каждому зарегистрированному члену семьи положено 18 квадратных метров.
• Квартира в новом жилом фонде предлагается с ремонтом, тогда как покупка новой квартиры вне программы часто предлагается без отделки.
• Ветхое жилье чаще всего располагается в развитых, центральных районах города. Новую недвижимость в большинстве случаев выдают в том же районе, но уже со всеми удобствами.
• Стандартное оформление и регистрация сделки. Предоставляются необходимые бумаги в банк (например, в Сбербанк): паспорт, справка с места работы или документ, подтверждающий ведение бизнеса, справка о доходах и другие дополнительные документы (или данные). Проводить процедуру рефинансирования, реструктуризации также можно без особых трудностей.

Риски приобретения имущества

Вероятных проблем и сложностей до приобретения и после может быть достаточно. Среди них:

• Программа реновации запущена не так давно, поэтому срок переселения из старого фонда в новый не всегда точен. Этапы реновации в России: 2020–2024, 2025–2028, 2029–2032 гг. Продажа квартир в таких домах ведется активно. Важно хотя бы примерно быть осведомленным, в какой из этапов планируется снос дома, в котором располагается рассматриваемый покупателем объект.
• Окончательного согласования всех условий и требований не было. Существует риск приостановки деятельности программы, например в случае отсутствия должного финансирования. Процесс расселения может растянуться надолго.
• Объект может быть расположен в месте, где поблизости нет садов и школ для ребенка (детей), крупных магазинов и супермаркетов, больниц, без удобной транспортной развязки и т. д. Например, в некоторых городах Московской области было принято решение переселять собственников в пределах округа.
• Залоговое имущество или жилплощадь с обременениями, скорее всего, не попадет под программу. В этом случае человек и его семья теряют временные и денежные ресурсы, а самое главное — нервы.
• Новая недвижимость может не оправдать надежд переселенца своей планировкой, отделкой, видом из окна и т. д.

Другие неочевидные, но возможные проблемы:

• Если это будет единственным местом для проживания, то придется какое-то время мириться с неудобствами (устаревшими коммуникациями, ремонтом). Делать ремонт нецелесообразно.
• При скорой перепродаже придется заплатить налог (13% от стоимости) и приготовиться к тому, что «бумажная история» может продлиться не один месяц. Реализация такого жилья потребует серьезных усилий.

Покупка квартиры под реновацию в ипотеку

Цена жилья под снос зависит от этапа: чем ближе расселение, тем выше цена. Ограничения на покупку или продажу недвижимости в таких домах в Законодательстве РФ не выявлены. Эксперты убеждены, что покупка вполне может стать хорошим вложением свободных средств.

Сделать это через ипотечное кредитование в теории возможно. Проблема заключается в том, что в условиях большинства банковских организаций говорится о том, что принимаемая в залог недвижимость клиента не должна состоять на учете под капитальный ремонт или снос, находиться в аварийном состоянии. Немногие банки могут пойти на встречу и выдать ипотеку на квартиру под реновацию, дать свое одобрение.

Согласно ФЗ№141 условия кредита с прежней жилплощади переносятся на ту, которую получают владельцы по программе реновации. Что касается материнского капитала, то использовать сертификат не получится, так как его главное предназначение — обеспечение безопасных условий проживания детей.

Итак, приобретение жилого помещения в здании под реновацию — ответственный шаг. Покупателю важно взвесить все «за» и «против» прежде, чем подписывать бумаги и покупать квартиру.