Опасен или выгоден договор ренты

Рента — неплохой способ приобрести квартиру без необходимости копить и связываться с ипотекой. Но, как и любая другая манипуляция с недвижимостью, она имеет свои особенности. Об этом и поговорим ниже.

Что такое рента?

Один человек получает от другого какое-либо имущество в собственность в обмен на систематические платежи или содержание в другом формате.

Чтобы стать рентополучателем, необходимо быть единственным собственником имущества, которое впоследствии перейдет плательщику.

Объем выплачиваемых платежей определяют самостоятельно, но он не может быть ниже минимального размера оплаты труда. А вот верхняя планка законодательно не прописана.

Как правило, в качестве имущества выступает недвижимость, и это не случайно. Можно предусмотреть не только выплаты, но и иные способы погашения долга, например, медицинское обеспечение и уход. Чаще всего на такой вид дохода решаются пенсионеры, единственный актив которых — квартира. Ее они и предлагают в обмен на услуги и деньги.

Например, Мария Ивановна уже в возрасте, у нее нет родных и маленькая пенсия. Но у нее есть жилая площадь. Она не готова ее сдавать и переезжать в съемное жилье. Пенсионерка передает квартиру другу семьи, но распоряжаться ей он сможет только после кончины старушки. Взамен этот человек обязуется содержать ее до конца жизни, систематически делая перечисления денежных средств.

Юридически это узаконение отношений лиц, в которых один гражданин заботится о другом в обмен на обещание отдать через какое-то время жилую площадь. Но зачастую эти лица связаны еще и родственными узами. Заключение сделки между родными — предпочтительный вариант. И вот почему:

• Участники защищены от мошенников. Сделка надежнее, если в нее вовлечены родственники, а не посторонние.
• Она может быть безопаснее завещания и наследования по закону, ведь тогда не появятся неожиданные наследники. Это имущество не будет входить в наследственную массу. Весьма положительный аспект для будущего владельца.
• Для второго участника здесь тоже есть плюс — родственник становится обязан поддерживать его и не сможет пренебрегать своим долгом. В этом главное отличие от дарения.

Получается, что для одного человека это шанс однажды получить жилплощадь будто бы в рассрочку, а для другого — достойно жить с гарантированным доходом.

Оформление договора ренты

Популярнейшие виды ренты — постоянная и пожизненная. Основное их различие в том, что срок действия пожизненной ограничен жизненным циклом хозяина жилья, после чего оно переходит к новому обладателю. Обязанности выплачивать постоянную ренту будет действовать, пока она не будет выкуплена полностью или по другим основаниям — например, по взаимному согласию.

На рынке недвижимости в ходу именно пожизненный вид. Рентодателей может быть несколько, в случае смерти одного из них, доля переходит к остальным.

Выгодна ли пожизненная рента?

Представим, что ежемесячная компенсация, о которой договорились контрагенты, составляет 20 тысяч рублей ежемесячно. Стоимость квартиры 6 миллионов. Если получатель проживет 10 лет, то стоимость составит 2 400 000 рублей. Если проживет 20 лет — 4 800 000, а если 25 лет — 6 миллионов рублей. Что произойдет с рынком за это время предугадать почти невозможно. Нельзя исключать и естественный износ жилья. Поэтому выгоду спрогнозировать сложно, это во многом воля случая.

Интересен вопрос с оплатой коммунальных услуг. Несмотря на то, что в помещении будет проживать получатель, бремя оплаты ЖКУ ляжет нового собственника.

Еще одна разновидность договоренности — с иждивением. Рентодатель обеспечивает медицинское обслуживание, уход и помощь рентополучателю. Это может быть покупка продуктов, одежды, иных необходимых вещей, бытовая помощь. Причем такая поддержка может обеспечиваться как вместо денежных компенсаций, так и вместе с ними. Ежемесячные траты на содержание не должны быть меньше двух прожиточных минимумов. Взамен рентодатель получит жилье после смерти прежнего хозяина.

Договоренность без иждивения привлекает возможностью легко подтвердить выплату долга — достаточно сохранять чеки о переводах или расписки. Вариант с иждивением намного сложнее в этом вопросе. Обосновать помощь пенсионеру не всегда удастся, ведь мало кто берет расписку с бабушки за каждую вымытую тарелку. Хотя это и поможет обезопасить себя от несправедливых обвинений.

Бывает, что контрагенты рассчитывают жить в одном помещении. Это никому не выгодно: пожилые люди опасаются, что их попытаются обидеть или, например, отравить, чтобы побыстрее получить объект в распоряжение. А если произойдет несчастный случай, плательщик будет первым подозреваемым — ведь он так заинтересован в скорейшей кончине старушки! Поэтому совместное проживание редкость.

Как правильно оформить договор

Соглашение оформляется у нотариуса, иначе оно будет недействительным. После нотариального заверения, новое право собственности регистрируется в Росреестре. Технически, уже в этот момент объект переходит в собственность к новому хозяину, хотя он и не может жить в ней или распорядиться ею до момента смерти бывшего владельца.

Право регистрируется с обременением — залогом в сторону прежнего собственника. Это своеобразный гарант — если рентодатель не будет выполнять свои обязанности, перестанет платить или ухаживать за стариком, то прежний обладатель будет иметь возможность вернуть себе собственность.

Текст должен содержать в себе существенные условия, без них сделка не будет считаться заключенной:

1. Важное значение имеет нотариальная форма, как было сказано выше.
2. Должно быть описание характеристик объекта: адрес, комнатность, метраж, этаж и этажность дома.
3. Нужно упомянуть порядок уплаты вознаграждения — периодичность и размер.
4. Не забудьте указать какие разновидности социальной поддержки должны оказываться в варианте с иждивением.
5. Не забывайте и об условиях расторжения соглашения. Это уже не существенное условие, но оно позволит оградиться от ненужных споров. Пропишите ситуации, когда каждый из субъектов имеет возможность расторгнуть уговор, и ответственность, которую понесут контрагенты в случае нарушения договоренностей.

Не лишним будет прописать все свои опасения относительно взаимодействия с другой стороной. Исполнение обязательств такого рода — процесс долгий, затянется на многие годы, за этот период может случиться все что угодно. Чем сильнее участники обезопасят себя на первом этапе, тем комфортнее им будет взаимодействовать в дальнейшем.

К оформлению документации необходимо отнестись серьезно — их неправильное составление может привести к неприятным последствиям.

Как минимизировать риски

Подписание такого документа, особенно с незнакомыми людьми — высокорисковое мероприятие, поэтому надо обратить пристальное внимание на некоторые нюансы.

Переселение бывшего собственника в другое помещение. К сожалению, это первостепенная опасность для одиноких стариков, желающих просто комфортно дожить остаток жизни. Известно значительное количество ситуаций, когда людей перевозили в дома без удобств сразу после подписания документов. Чтобы защититься от подобного, обязательно предусмотреть пункт о невозможности переселения рентополучателя. Его наличие позволит расторгнуть сделку если он все же будет выселен.

Чеки и расписки в получении денег нужно сохранять обеим сторонам. Не только получатель может стать жертвой мошенников, но и плательщик. Не редки истории, когда рентополучатели препятствовали получению денег и оплате счетов ЖКХ, а потом пытались доказать, что их контрагент не выполнял свои обязанности.

В случае варианта с иждивением, надо как можно более полно прописать в документах все возможные требования к обеспечению жизни получателя. Не лишним будет зафиксировать способы, с помощью которых можно будет доказать выполнение обязательств.

Расторжение договора

Идеальный порядок завершения отношений — когда все удовлетворены сотрудничеством и плательщик получает свою новоприобретенную жилплощадь естественным путем. Но личностные взаимоотношения порой мешают исполнению обязательств. Как поступить, если отношения не сложились?

Есть три способа завершить отношения:

• По соглашению сторон. Его предусматривает ч. 1 ст. 450 ГК РФ. В Росреестре регистрируют соглашение, по которому ранее взятые обязательства прекращаются, деньги и недвижимость возвращаются к своим владельцам.
• Выкуп долга. Это особый случай прекращения договоренностей. Рентодатель выплачивает полную сумму стоимости объекта и получает его в собственность.
• Если участники не смогли принять решение самостоятельно, то решать проблему придется в суде. Это неприятный и длительный процесс, но не редкий. Причины могут быть разные, от банального недопонимания до невыполнения обязанностей.

Подведем итог. Заключать соглашение лучше с членами семьи или, как минимум, близкими знакомыми. Так можно защитить себя от мошенничества. При составлении документов необходимо максимально указать свои ожидания и не забыть зарегистрировать право в Росреестре. А если что-то пойдет не так — уговор можно расторгнуть по взаимному согласию, но тогда рентополучателю придется вернуть всю полученную сумму.

Последнее, что обязан сделать новый владелец — оплатить услуги ритуальной службы после смерти прежнего собственника. Теперь можно заниматься ремонтом или готовиться к продаже.