Обмен недвижимости, находящейся в залоге у банка

Купить жилье без использования ипотечного кредита сейчас практически невозможно, поэтому сделки часто проходят с привлечением средств банка. Вы уже купили жилплощадь и начали выплачивать за нее деньги, но через несколько лет поняли, что она совершенно вас не устраивает. Например, родился ребенок и в однушке стало тесно. Обменять её на большую - наилучший выход из ситуации. Но как это сделать, если квартира находится в залоге? Готовы рассказать вам об этом. 

Просто так взять и обменять недвижимость, купленную в ипотеку, невозможно, так как до погашения кредита она в залоге у банка. Есть несколько вариантов, как вы можете поступить в таком случае:

Вариант 1. Переоформление залога на новое жилье

По закону основа, предмет ипотечного кредита - залог, ваша квартира или дом. При переоформлении залога на новое жилье, соразмерно меняется предмет залога (квартира) и условия договора. Эта возможность регулируется ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в каждом банке, как правило, есть собственный документ, регулирующий оформление залога. Чаще всего вариант переоформления залога на новое жилье используется при обмене равных по стоимости объектов недвижимости. 

Вариант 2. Досрочное погашение

Если есть возможность найти деньги (взять в долг или получить потребительский кредит), можно досрочно выплатить ипотеку и стать полноправным владельцем ваших квадратных метров. Это означает, что теперь вы сможете обменяться без каких-либо проволочек. Подойдет, если вы меняете большую жилплощадь на меньшую с доплатой, так как полученные средства помогут быстро отдать долг.

Вариант 3. Продать ипотечную недвижимость

Можно сделать это с согласия банка, вырученными деньгами выплатить остаток по счету, а остальные средства вложить в ипотеку на новую недвижимость. Такой вариант обычно используется при обмене на большую площадь. Если вы платили вовремя, никаких нарушений договора не было, кредитор с большой вероятностью согласится на такую сделку. Однако если вы нашли недвижимость меньшую по стоимости, банк может отказаться брать ее в залог, тогда придется его сменить. Сделка оформляется через договор купли-продажи.

Вариант 4. Переуступка долга

По договоренности, вы можете оформить переуступку: фактически у вас выкупают не жилплощадь, а кредитные обязательства (то есть поменяется заемщик, а сумма и процент в договоре останутся прежними). Это самая непопулярная схема, так как сложно удовлетворить потребности обеих сторон и найти платежеспособного покупателя.

Чтобы не стать заложником кредитного договора и без проблем обменять свое жилье с переуступкой, вам нужно следовать этапам оформления сделки:

• Перечитайте договор. Там точно есть информация о том, как вам нужно поступить, если вдруг возникла необходимость меняться. Не лишней будет консультация с менеджером банка.
• Начните подбор нового жилья. Если еще не выбрали, куда хотите переехать - самое время! Главное, найти добропорядочного владельца, в этом вам поможет доскональная проверка всех документов.
• Провести проверку безопасности. Жилье и нового заемщика проверяет служба безопасности банка, чтобы удостовериться в его надежности.
• Соберите документы. В него обычно входят: кредитный договор, копия лицевого счета, документы на квартиру/дом, удостоверение личности, справка, что не являетесь должниками по кредитам, свидетельство о браке (если кто-то из участников сделки состоит в браке), согласие на обмен, техпаспорта и поэтажные планы квартир, акты оценки.

Дальше дело за малым: получить одобрение и провести саму сделку обмена. 

Ипотека дает возможность получить вожделенные квадратные метры, но если вы найдете новое более удобное жилье, не бойтесь обменять его на старое, находящееся в залоге. По всем возникающим вопросам лучше проконсультироваться у менеджера банка-кредитора, юриста или представителя агентства недвижимости.