Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Если вы покупаете жилье без посредника, то и проверкой юридической чистоты квартиры вам скорее всего придется заниматься самостоятельно. Скажем сразу, это процесс не быстрый, требующий внимательности и усидчивости. Но он не требует специальных юридических знаний, а значит под силу любому человеку.

Итак, при покупке квартиры необходима проверка следующих документов:

1.Выписка из ЕГРП (ЕГРН) и Свидетельство о праве собственности на квартиру

Это основные документы, в которых содержится информация о собственниках и наложенных обременениях. С 2016 года Росреестр не выдает свидетельства, их заменили выписки из реестра. Информация, содержащаяся в обоих документах, идентична, а выданные ранее свидетельства сохраняют свою силу. 

В любом случае, рекомендуем запросить свежую выписку из ЕГРП , так как информация может измениться, а вам понадобятся свежие данные. 

Чтобы получить выписку, необходимо сделать запрос в Росреестр и оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Сведения предоставляются в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса.

Что проверяем:

• Объект права (квартира). Сверяем адрес, площадь, убеждаемся, что данные в документе соответствуют характеристикам квартиры.
• Субъект права (собственник). Сверяем данные о собственнике, указанные в свидетельстве, с данными, представленными продавцом.
• Вид, номер и дата государственной регистрации права. Вид права — собственность. Номер и дата, указанные в выписке должны совпадать с информацией в свидетельстве. Эта дата говорит о том, сколько квартира находилась в собственности. Чем срок больше, тем меньше риск покупки такой квартиры. Если же продавец получил право собственности недавно, и уже продает квартиру, то возникает вопрос - почему? Конечно, сам факт быстрой перепродажи не является признаком мошенничества со стороны продавца, но насторожить вас должен.
• Документы-основания. Здесь указываются данные о документе, на основании которого квартира была получена в собственность. На данном этапе вам просто нужно сверить указанный в выписке документ с предоставленным собственником.
• Ограничения прав и обременение объекта недвижимости. Не любое обременение влечет за собой невозможность продажи квартиры. Так, можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, залоге, но нельзя квартиру с наложенным на нее арестом.

Что должно насторожить:

• Несоответствие данных, представленных в свидетельстве, и данных, озвученных продавцом устно, информации в выписке из ЕГРП. Это может быть техническая ошибка и тогда продавец просто исправит ее до сделки, а может быть что-то более серьезное, и в таком случае от этой квартиры лучше отказаться.
• Квартира была получена в наследство. К сожалению, в любой момент могут появиться другие наследники и заявить о своих притязаниях на квартиру. Если с момента вступления в наследство прошло больше трех лет, риск существенно снижается - по общему правилу срок исковой давности 3 года, к тому же, если в течение трех лет никто не заявил о своих правах, то, скорее всего, уже и не заявит.
• Если вы видите, что продавец ограничен в правах, недееспособен, на квартиру наложен арест или она перепродавалась несколько раз в течение последних лет — лучше от нее отказаться.

2. Правоустанавливающий документ

Правоустанавливающий документ — это документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на квартиру. Его вам обязан предоставить продавец.

Для чего, при проверке юридической чистоты квартиры при покупке, его смотреть? Дело в том, что право собственности может быть оспорено и признано недействительным, что влечет признание недействительными и все последующие сделки с этим правом.

Правоустанавливающий документ позволяет спрогнозировать риски и принять меры по их предотвращению.

Перечень документов, которые могут быть правоустанавливающими:

1. Договор передачи квартиры в собственность означает, что квартира была получена от государства и приватизирована. 

Что проверяем? В договоре передачи указаны лица, которым эта квартира передается. Это должны быть все люди, которые были прописаны в квартире на момент приватизации. Узнать, о составе семьи собственника можно, запросив архивную Выписку из Домовой книги. 

1. Если все члены семьи, прописанные на момент приватизации, есть в договоре — все хорошо.
2. Если кого-то не хватает, но есть отказ от приватизации — тоже нет причин для беспокойства.
3. Если одним из прописанных был несовершеннолетний — он должен быть в списке собственников, либо есть согласие органов опеки на исключение его из числа собственников — квартиру можно покупать.
4. Если же кто-то не включен в число собственников, и от него нет отказа или этот кто-то был несовершеннолетним на момент приватизации и нет согласия органов опеки — от покупки такой квартиры лучше отказаться.

2. Договор долевого участия или договор уступки права требования свидетельствуют о том, что квартира была куплена на первичном рынке.

Договор долевого участия строго регламентирован законодательством и риски здесь практически исключены.

Договор уступки права требования заключается в том случае, когда квартира покупается на этапе строительства, но не у застройщика, а у другого лица: соинвестора, подрядчика, дольщика. Если договор заключен на основании договора долевого участия, то договор уступки был зарегистрирован в Росреестре и никаких проблем не возникнет. Если же договор уступки был зарегистрирован на основании другого договора, то его регистрация не производилась, и права на недвижимость могут быть оспорены первоначальным владельцем. Но и этот риск почти отсутствует, если с момента переуступки права прошло больше трех лет.

3. Договор купли-продажи заключается при покупке квартиры на вторичном рынке. У вторичной квартиры может быть несколько бывших собственников, поэтому ее покупка сопряжена с большим количеством рисков. Чтобы на 100% удостовериться, что на квартиру в будущем никто из бывших собственников претендовать не может, нужно проверить множество документов, что займет слишком много времени и сил. 

На практике, можно ограничиться следующими аспектами:

• Проверить, чтобы договор купли-продажи между вашим продавцом и прежним собственником был заверен нотариусом. Это снижает риски нарушения прав прежних собственников, а значит и риск признания сделки недействительной.
• Проверить срок владения квартирой. По общему правилу срок исковой давности - 3 года, соответственно если с момента передачи прав прошло более трех лет, риск предъявления претензий минимален.
• Сверить договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру. Передаточный акт — это документ, свидетельствующий об отсутствии взаимных претензий. Подписи на этих документах должны совпадать, а дата акта быть позже даты договора.

Это минимум моментов, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, приобретенной ранее по договору купли-продажи. При появлении малейших сомнений, рекомендуем получить консультацию юриста, чтобы обезопасить свои средства.

4. Свидетельство о праве на наследство говорит само за себя. Пожалуй, это самый опасный вариант для покупателя. Риск заключается в возможности появления нежданных наследников, желающих получить свою часть наследства. К сожалению, даже риелторы не всегда могут гарантировать безопасность сделки, потому что узнать о существовании всех родственников в семье продавца практически невозможно. 

Если риск нельзя предотвратить, его нужно минимизировать:

1. Чем больше прошло времени с момента вступления продавца в наследство, тем лучше. Если срок меньше трех лет — безопаснее выбрать другую квартиру.
2. Составлять и заверять договор купли-продажи у нотариуса.
3. Застраховать сделку в страховой компании.

5. Договор дарения чаще всего заключается между родственниками. Единственный риск здесь — если даритель на момент совершения сделки был недееспособным, сделку признают недействительной. Но если договор был заверен нотариусом, то и такой риск исключен, так как нотариус выступает гарантом вменяемости участников сделки.

6. Соглашение о разделе имущества чаще всего заключается между бывшими супругами после развода. Риски для покупателя почти исключены, ведь все споры уже урегулированы процессе заключения соглашения. На всякий случай проверьте не предусматривает ли соглашение обременения на квартиру и соответствуют ли прописанные в нем данные информации в выписке из ЕГРН.

7. Решение суда тоже может быть основанием для регистрации права собственности. Чаще всего такие решения выносятся в результате споров бывших супругов о разделе имущества. Как и в случае с соглашением, для вас здесь нет рисков, но, если вы встретите непонятные, неточные формулировки в решении суда, правильным будет обратиться за консультацией к юристу.

3. Документы, подтверждающие право пользования квартирой

Кроме собственников, право пользования квартирой имеют иные лица. Как правило, это члены семьи собственника, зарегистрированные (прописанные) в квартире. Список зарегистрированных можно посмотреть в Выписке из домовой книги. 

Выписку из домовой книги можно взять в организации, осуществляющей управление домом. Это может быть управляющая компания, орган управления ТСЖ, ЖСК и т.д. Загвоздка здесь в том, что вы не можете самостоятельно запросить выписку, потому что ее выдают только собственнику. Значит, вам нужно попросить собственника взять для вас этот документ или оформить нотариальную доверенность, чтобы вы смогли запросить его самостоятельно. Безусловно, первый вариант гораздо легче и дешевле осуществить.

При юридической проверке квартиры при покупке, нас интересуют лица, которые могут сохранить право пользования и после продажи жилья.

• Собственники квартиры, не зарегистрированные в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности. “Прописанные” собственники обязаны выписаться из квартиры, если в договоре купли-продажи не прописано иное.
• Члены семьи собственника имеют право пользования квартирой только, если они в ней прописаны. По закону они должны выписаться из квартиры при ее продаже, в противном случае, новый собственник может выписать их в судебном порядке.
• Лица, получившие право пользования по завещательному отказу; по договору ренты; члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации — все они имеют пожизненное право пользования квартирой. От такой недвижимости лучше отказаться.

4. Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам

Справку можно запросить в управляющей компании, ТСЖ, расчетном центре, в зависимости от того, какая конкретно организация занимается обслуживанием дома. Документ выдадут только собственникам квартиры или лицам, зарегистрированным в ней, поэтому вам потребуется помощь продавца.

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ — самый простой для анализа документ:

• Если задолженности нет — все хорошо.
• Если задолженность есть — просим собственника погасить ее до сделки. Имейте в виду: если продавец этого не сделает до сделки, то его долги перейдут к вам.

Главное, о чем стоит помнить, при проверке квартиры при покупке - лучше проверить больше, чем попасть в руки мошенников. При малейших сомнениях не стесняйтесь обращаться за консультацией юристов, и все у вас получится.