Как государство защищает права дольщиков

Приобретение строящегося жилья связано с рисками. Недобросовестный застройщик может задержать сроки сдачи, сдать объект ненадлежащего качества, и даже не сдать дом вообще. Знание закона поможет решить все вопросы в правовом поле в свою пользу.

Перед заключением договора с застройщиком (как сейчас принято называть – девелопер) необходимо убедиться в его надежности. Информацию содержит реестр застройщиков, он дает возможность изучить деятельность того или иного участника в сфере недвижимости.

В реестре доступны следующие данные:

1. юридический адрес, контактные данные;
2. объем возведенного и сданного жилья;
3. объем строящегося жилья;
4. факты задержек при сдаче домов.

Проанализировав эти данные, можно оценить надежность застройщика.

Закон 214-ФЗ

Главный регулятор отношений между застройщиком и дольщиком – 214 ФЗ. Он предъявляет четкие требования к застройщику по исполнению обязательств, защищает дольщиков, является гарантом их прав. Основные положения закона прописываются в договоре долевого участия.

В самом законе прописаны все имеющиеся права и обязанности обеих сторон. Их знание поможет защитить свои права и получить то, что гарантирует государство.

Одно из первичных положений – при возникновении спорных ситуаций вопрос необходимо попытаться решить мирным путем, направив застройщику досудебную претензию.

Досудебная претензия

При возникновении разногласий по строящемуся жилью (задержка срока сдачи, некачественно выполненные работы, отказ от исполнения гарантийных обязательств) на помощь дольщикам приходит досудебная претензия. Это мирный способ решения вопросов, без привлечения госорганов.

Претензия пишется участником долевого строительства в свободной форме и отправляется заказным письмом на юридический адрес девелопера, либо же передается лично представителю с обязательным проставлением отметки о ее принятии. Если закон на стороне дольщика и требования правомерны, застройщик в силах оперативно решить такой спор и выполнить свои обязательства. 

Саму претензию рекомендуется писать при участии юриста, специализирующегося на подобных делах. Указание конкретных статей закона поможет в защите дольщиков, направит диалог в нужное русло и ускорит разрешение ситуации. 

Наиболее распространенные статьи закона 214-ФЗ, которые можно указать в письме:

• ст. 6 – при нарушении сроков передачи объекта;
• ст. 7 – выполнены работы ненадлежащего качества;
• ст. 9 – расторжение договора, в случае если девелопер задерживает сроки передачи более 2 месяцев, либо стройка остановилась, либо застройщик отказывается устранить заявленные недостатки. 

Если же сроки ответа на запрос истекли, а решения нет, дело можно передать в судебные органы. Понадобится сохранить копию письма и платежный документ об отправке – они станут подтверждением того, что со стороны дольщика процедура не была нарушена и была предпринята попытка разрешить конфликт мирным путем. 

Обращение в суд

Это крайний метод, наилучший способ решения здесь – досудебный. Но если застройщик не намерен в добровольном порядке решать конфликт, дольщик может обратиться в судебные инстанции с требованием к застройщику исполнить свои обязательства.

При обращении потребуется предоставить подтверждение отправки досудебной претензии. Суд может продолжаться в течение долгого времени, но в конечном счете все требования будут выполнены либо самим застройщиком, либо его правопреемником.

Если речь заходит о работах ненадлежащего качества, увеличении срока сдачи объекта – участник долевого строительства вправе требовать от застройщика компенсацию.

Компенсация дольщикам

Компенсация дольщикам предусматривается в нескольких случаях:

1. жилье не сдано в срок – за каждый день просрочки застройщик компенсирует дольщику 1/300 ключевой ставки Центрального банка от стоимости договора. На текущий момент она составляет 7,75%.
2. выполнены работы ненадлежащего качества – здесь, наравне с компенсацией, может быть выбрано безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки;
3. банкротство строительной организации – в этом случае деньги будут выделены из компенсационного фонда. Есть ограничения – если на момент заключения договора застройщик уже был объявлен банкротом, компенсация предоставляться не будет. Также компенсация предполагается максимум за 120 кв. метров жилья. Стоимость будет рассчитываться исходя из средней по региону, независимо от цены самого договора.

Зная закон, который оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков, можно добиться исполнения обязательств, сдачи жилья и денежных компенсаций за нарушение условий договора. Главное – четко понимать, какое именно из прав было нарушено, и, исходя из этого, составить обоснованную претензию к организации, занимающейся строительством вашего жилья.