Эскроу-счета в долевом строительстве
Недвижимость выгодно покупать на стадии строительства. Тогда строительная компания получает деньги на строительство здания, а будущий собственник становится соинвестором. Но возникали ситуации, когда застройщик разорялся, а соинвесторы теряли свои деньги. Чтобы максимально обезопасить дольщиков, стали использовать эскроу-счета.
Для чего были введены счета эскроу
Они являются дополнительной гарантией того, что застройщик «не кинет» дольщика на крупную сумму денег. Что такое эскроу-счета простыми словами?Такой счет еще называют условным, потому что он переходит от одного владельца к другому только при наступлении определённых условий. Его используют, когда нужно приобрести дорогую вещь – недвижимость, предметы антиквариата и прочее.
С 2019 года такие реквизиты стали использовать в России в долевом строительстве. Использование эскроу-счетов повлияло на стоимость квартир, но обезопасило сделки с недвижимостью.
Что это такое в рамках долевого строительства
С 01.07.2019 года застройщик может получить денежные средства, вложенные гражданами в строительство многоквартирного дома, только через эскроу. Заключается трёхстороннее соглашение между соинвестором, застройщиком и банком на использование условных реквизитов.
Такие счета страхуются, это позволяет избежать обмана со стороны строительной компании. Теперь застройщик возводит многоквартирный дом за свои финансы или в кредит, а не за счет собственников. Если он разоряется, то деньги с эскроу возвращаются обратно дольщику или банк достраивает на них здание. Если соинвестор получает ключи от квартиры вовремя, то деньги с условных реквизитов переходят к застройщику.
То есть, при ДДУ с эскроу полноправным участником сделки становится банк. Застройщик, с которым будет сотрудничать дольщик, выбирает банк из реестра мегарегулятора. Застройщик получит свои деньги только после того, как выполнит основное условие ДДУ – сдаст здание в эксплуатацию и выдаст ключи дольщикам.
Эскроу-счета для дольщиков стали гарантом того что ситуаций с обманутыми соивесторами больше не будет. Теперь застройщик, обанкротившись, не сможет исчезнуть, забрав деньги добросовестных дольщиков.
На средства, хранящиеся на условных реквизитах, банк проценты не начисляет. Они обязательно страхуются. Максимальная сумма страхового возмещения – 10 млн. рублей.
Что введение таких счетов означает для дольщиков
Основное нововведение – это дополнительная защита от недобросовестных застройщиков. Другие преимущества эскроу для дольщиков:
- оформить довольно просто – подписать трёхсторонний договор;
- сделку контролирует банк, риск мошенничества минимизируется.
Но есть и некоторые недостатки. Это ограниченный выбор кредитных организаций, в которых можно открыть эскроу и вероятность, банкротства банка. Деньги застрахованы, но на сумму не более 10 млн рублей.
Список кредитных учреждений, в которых можно открыть условные реквизиты для участия в долевом строительстве, ограничен 21 банком. ЦБ РФ проводит жёсткий отбор потенциальных кандидатов в перечень. Это не даёт 100% гарантии защиты от мошенников, но значительно снижает риски использования «серых» схем.
Работать с эскроу-счетами могут не все организации. Для этого строительная компания должна соответствовать требованиям:
- успешно работать на рынке недвижимости не менее 3 лет;
- сдать в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м жилья;
- подтвердить административные расходы в пределах 10% от всей суммы, необходимой для возведения здания;
- авансовые платежи не должны превышать 30%.
Если авансовые платежи превысят указанную отметку, строительная компания может лишиться права использовать условные реквизиты при возведении зданий.
Как они повлияли на стоимость квартир
Основной минус для дольщиков от введения в использовании эскроу – повышение цен на недвижимость. Теперь застройщик не может использовать деньги соинвесторов для строительства многоквартирных домов. Ему приходится использовать либо свои собственные финансы, либо обращаться в банк за кредитом. Второй вариант – наиболее часто используемый.
Но по кредиту нужно платить проценты. Как бы быстро строительная компания не возводила здание, проценты по заёмным средствам будут начисляться. Чтобы компенсировать эти проценты, многие застройщики повысили цены на недвижимость, в среднем, на 200-300 тысяч рублей по стране за любую квартиру, вне зависимости от квадратных метров. Поэтому цены на квартиры в новостройках возросли, но не критично. На покупательской способности граждан использование эскроу не отразилось.