Что нужно знать при обмене доли квартиры

Долевая собственность — вещь непростая, особенно когда дело касается ее продажи или обмена. Совладельцы жилья имеют преимущественное право покупки вашей доли, поэтому нельзя просто взять и обменять свою долю в квартире, перед этим вы должны предложить выкупить ее другим собственникам. 

Как действовать при обмене доли квартиры

Порядок действий при обмене доли квартиры идентичен порядку действий при продаже. Прежде всего нужно известить собственника о намерении обменять свою долю с указанием всех условий, на которых вы готовитесь совершить сделку, в том числе стоимости вашей части квартиры. 

Обязанность продавца известить участников долевой собственности и предоставить возможность реализовать свое право преимущественной покупки доли закреплено в ст. 259 ГК РФ. Там же сделана оговорка о применении данного правила к договору мены.

Есть три способа уведомления совладельцев:

1. Направить уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

• Если совладелец получил письмо, то месяц до обмена доли следует отсчитывать с даты, указанной в уведомлении.
• Если от получателя не последовало никаких действий в этот период, то совладелец считается надлежаще уведомленным, а вы вправе совершить сделку.
• Если письмо вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения, то совладелец считается надлежаще уведомленным.

2. Передать уведомление собственнику лично в руки.

• При выборе этого способа возьмите с получателя расписку о вручении ему уведомления с указанием даты и его подписи с расшифровкой.
• Если в течение месяца после вручения совладелец не донесет до вас свое решение — вы вправе совершить обмен. Расписка будет считаться документом, подтверждающим надлежащее уведомление собственника.

3. Направить уведомление через нотариуса. Это самый затратный способ, но самый простой для вас.

• Нотариус составляет уведомление, направляет его от своего имени заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении собственнику. Вам нужно только подписать составленное уведомление.
• В течение месяца со дня получения уведомления собственнику нужно обратиться к нотариусу, чтобы написать отказ от доли или заявить о желании выкупить ее.
• Если адресат получил уведомление, но не явился к нотариусу в установленный срок, нотариус выдает вам свидетельство о направлении документов адресату и вы можете спокойно совершать сделку.
• Если письмо вернулось за истечением срока хранения, то нотариус выдаст свидетельство о том, что собственник предпринял все необходимые действия для извещения совладельца.

Что, если собственник хочет выкупить долю?

Совладелец может заявить о желании выкупить долю. Что же, это его законное право. Но и тут есть несколько нюансов:

1. Не допускается изменение условий и суммы договора. Собственник обязан купить долю ровно по той цене и на тех условиях, какие были прописаны в уведомлении.
2. Собственник должен выкупить долю в течение месяца со дня получения уведомления.

Совладелец не будет выкупать долю

В таком случае вы можете спокойной совестью совершать обмен, не дожидаясь окончания месячного срока. Только не забудьте взять с бывшего совладельца письменный отказ от покупки части недвижимости. 

Последствия при совершении сделки без отказа собственников

Может показаться, что получение отказа от совладельцев всего лишь формальность. Но эта формальность может повлечь за собой большие проблемы.
В случае совершения сделки с нарушением преимущественного права покупки, долевой участник вправе подать заявление в суд в течение трех месяцев с того дня, как он узнал о нарушении. И суд признает сделку недействительной.