Как обменять квартиру без посредников

В последние годы обмен недвижимости набирает популярность. Это наиболее простой и быстрый способ получить новое жилье без долгого ожидания. В зависимости от обстоятельств, можно будет произвести сделку двумя путями: через договор мены – документ функциональный и более простой - или через куплю-продажу. Главное условие использования договора мены: владелец каждого объекта должен быть только один, в противном случае придется совершить сделку с помощью купли-продажи.

Особенности обмена по договору мены

В законе говорится: два объекта недвижимости, которыми обмениваются участники, должны быть однотипными и равноценными. Это значит, что обменять квартиру или дом вы сможете только на другую недвижимость. Не всегда стоимость объектов одинакова, поэтому цена имущества может быть уравновешена с помощью доплаты, тогда каждый должен получить столько же в денежном эквиваленте, сколько он отдал. Размер доплаты должен быть обязательно указан в документах, но ею не может служить материнский капитал или другая социальная выплата. Поэтому, если вы хотите использовать материнский капитал в виде доплаты, сделку придется оформлять через договор купли-продажи.

Требования к договору

Он может быть написан от руки темно-синими или черными чернилами выразительным и понятным почерком. Однако целесообразнее сделать печатный вариант стандартным шрифтом.

Обязательно укажите:

• Место и дату составления.
• Полные фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон.
• Предмет: обмен конкретных объектов недвижимости с внесением полных данных о них и информации, подтверждающей права сторон на свою жилплощадь.
• Порядок проведения: внесение доплаты, срок освобождения жилья, выписки членов семьи и т.д.
• Ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.
• Возможные действия сторон в случае форс-мажорных ситуаций.

Нотариально заверять документ не требуется, но, чтобы быть уверенным в правильности его составления, рекомендуем обратиться в нотариальную контору.

Если вы не можете обменяться прямо сейчас, - например, пока не вступили в наследство – но не хотите терять выгодное предложение, можно составить предварительный договор мены. Он является подтверждением намерений сторон обменяться объектами недвижимости. Как только участники будут готовы совершить сделку, заключается основной документ.

Обмен муниципального и частного жилья

Обменять можно как приватизированную, так и муниципальную (неприватизированную) квартиру, но только на равноценную, то есть такую же неприватизированную. На практике найти такой вариант очень сложно, так как большая часть объектов является частной собственностью.

Когда речь идет о муниципальном жилье, заключается договор обмена жилыми помещениями, а не мены, так как участниками последнего могут быть исключительно собственники. Оба эти документа идентичны, разница лишь в указываемых данных о праве собственности на жилье.

А что дальше?

Хотя закон и не требует нотариального заверения, зарегистрировать свои права на собственность владельцы обязаны. Обмен считается завершенным после обращения в Росреестр, регистрации жилья и получения соответствующих бумаг. 

Чтобы обратиться в Росреестр, вам нужно подготовить пакет документов:

• Квитанцию об оплате пошлины.
• Три экземпляра (оригинала) договора.
• Передаточный акт (заполняется сторонами при передаче друг другу жилья).
• Документы, подтверждающие личность участников сделки, либо права законных представителей (если участник обращается не лично).

Советуем внимательно ознакомиться со всеми документами - сделка может быть признана недействительной, если впоследствии окажется, что один или оба его участника не имели права распоряжаться имуществом.

Когда нужно использовать договор купли-продажи

Сложный обмен. Примерно в 85% случаев речь идет не о двух, а трех, четырех и более объектах недвижимости, а воплотить в жизнь сложную схему можно только поэтапно. Поэтому подобные сделки осуществляется через куплю-продажу.

Государственные субсидии. Если в качестве доплаты вы хотите использовать материнский капитал, военную ипотеку или другой вид социальной материальной поддержки, то вам придется оформлять сделку через куплю-продажу, только так можно расплатиться государственной субсидией.

Также вам возможно понадобится целевой займ под материнский капитал, так как перевод средств от ПФР происходит в течение двух месяцев, и часто продавцы не готовы ждать так долго.

Что нужно проверить

Перед тем, как заключать договор купли-продажи, вам необходимо удостовериться в том, что:

• в квартире не было прописано несовершеннолетних детей (и/или недееспособных членов семьи) или у продавца есть соответствующее разрешение органов опеки;
• никто из членов семьи продавца не находится в местах лишения свободы;
• продавец действительно обладает правами на конкретное жилье.

Нужно также изучить, когда была приватизирована квартира, сколько указано участников приватизации, и что было с жилплощадью до того, как она перешла в собственность нынешним владельцам. Важно убедиться, что никто из членов семьи владельца жилья не считается пропавшим без вести. Если кто-то из участников приватизации указан как умерший, то нужно проверить наличие свидетельства о смерти.

Каждому участнику сделки при сложном обмене необходимо получить:

• оценку своей квартиры или дома в БТИ или у частных оценщиков;
• справку из налоговой инспекции;
• справки из коммунальных служб об отсутствии задолженности по платежам;
• разрешение органов опеки (если необходимо в конкретном случае).

Обращаться в агентство или нет

Если вы хотите избежать рисков при самостоятельном обмене квартиры и сэкономить время, обратитесь в агентство недвижимости. Специалисты проверят жилье на юридическую чистоту, правильно составят договор мены или купли-продажи и соберут пакет документов для Росреестра. Обращение в агентство будет стоить денег. При этом, найти вариант можно бесплатно без посредников: для этого советуем воспользоваться нашим сервисом, содержащим большую базу объектов недвижимости, владельцы которых готовы к сделке.

Самостоятельный обмен – хорошая возможность сэкономить деньги на оформлении необходимых бумаг и услугах юриста. А при внимательном изучении документов на приобретаемое жилье, вы будете уверены, что получаете желаемую квартиру без «подводных камней».